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住宅さがしの協力店の業務に関するQ&A
住宅確保要配慮者の住宅さがしの協力店（以下、協力店）の皆さん向けにQ&Aを作成しました。
協力店の皆さんに、住宅さがし以外で相談があった場合の参考としてください。
| 番号 | Q（協力店からの問い） | A（回答） |
| 1 | 高齢者を受け入れるにあたって不安なこと、困ったこと がある場合、どこに相談すればよいですか？ | 地域包括支援センターがあります。高齢者の暮らしを地域でサポートするための拠点として、市町村等が設置しており、保健師・社会福祉士・主任ケア マネージャー等が配置されています（介護保険法第 115 条の 46）。 高齢者ご本人だけではなく、賃貸人を含む地域の住民からの各種相談を 幅広く受け付け、介護予防や包括的支援等の横断的な支援につなげる機関 です。 https://www.pref.oita.jp/site/144/houkatsuichiran.html |
| 2 | 障がい者を受け入れるにあたって不安なこと、困ったこと がある場合、どこに相談すればよいですか？ | 相談支援事業所や自治体の福祉担当部局等での専門的な対応のほか、市町村の社会福祉協議会でも全般的な相談が可能です。 |
| 3 | 社会福祉協議会とはどんなところですか。 | 高齢者や障がい者の在宅生活の支援、福祉サービスの利用援助や日常的な金銭の管理等をはじめとする社会福祉活動を推進するために、地域の社会福祉施設や社会福祉法人等が参加している営利を目的としない民間組織です（社会福祉法第 109、110 条）。 |
| 4 | 地域で暮らしていく上での相談できるところはありますか。 | 民生委員にご相談ください。厚生労働大臣から委嘱されて、それぞれの地域で住民の立場に立って相談に応じ、必要な援助を行い、社会福祉の増進に努める方々です。給与の支給はなく、ボランティアとして活動しています（民生委員法第５条、１０条、１４条）。民生委員は、児童委員を兼ねることとされており、地域の子どもたちが 元気に安心して暮らせるように、子どもたちを見守り、子育ての不安や 妊娠中の心配ごとなどの相談・支援等を行います（児童福祉法第 １６ 条、１７条）。 |
| 5 | 契約にあたってサポートが必要な要配慮者の場合、どこに 相談すればよいですか？ | 地域の居住支援法人にご相談ください。 それぞれの要配慮者の状況に応じて、居住支援協議会が契約 の同行支援、通訳派遣等の必要なサポートを行ったり、こうし たサポートを提供している社会福祉法人やＮＰＯ法人等の紹介 を行っている場合があります。 |
| 6 | 判断能力の不十分な方々の場合の成年後見制度とは | 認知症、知的障がい、精神障がい等の理由で判断能力の不十分な方々は、 不動産や預貯金等の財産を管理したり、介護などのサービスや施設への 入所に関する契約を結んだりする必要があっても、自分でこれらのことを するのが難しい場合があります。このような判断能力の不十分な方々を 保護し支援するために、民法に基づく成年後見制度があります。 ・ また、契約時には判断能力がある方でも、将来的な備えとして、自分の 後見人になってもらう方を事前に選んでおく任意後見制度もあります。 要配慮者の方々の判断能力に心配がある場合には、成年後見制度の利用 等については、市町村社会福祉協議会、地域包括支援センター等にご相談ください。 |
| 7 | 外国人の民間賃貸住宅に関して参考になるものがありますか。 | 国土交通省では、外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居を目的として、 賃貸人、仲介業者・管理会社のための実務対応マニュアル「外国人の民間 賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」を作成し、ホームページに掲載して います。 日本で賃貸住宅を探す外国人の方との応対方法や注意事項に加え、 日本語、英語、中国語、韓国語、スペイン語、ポルトガル語等の14カ国語で 作成した、「入居申込書」、「重要事項説明書」、「賃貸住宅標準契約書」、 「定期賃貸住宅標準契約書」等の見本を掲載しています。 |
| 8 | 契約にあたって連帯保証人がいない場合、どうすればよい ですか？ | 家賃滞納等の金銭的な保証については、家賃債務保証会社 を利用することが考えられます。 適正な業務を行う家賃債務保証会社については、国土交通省 の登録制度があり、登録された保証会社の情報を提供しますの で、ご参考にしてください。 なお、入居者加入の家財保険や家賃債務保証、賃貸人加入の 損害保険等による補償内容は、残置物の処理費用等を含めて、 商品によって異なりますので、お気をつけください。 |
| 9 | 入居者によるマナー違反やトラブル等があった場合、どう すればよいですか？ | まずは、事実確認が必要ですので、管理会社や連帯保証人 にも相談することが望まれます。 問題を把握した上で、本人にトラブル等を解決するために 必要な改める等を求めてください。 入居者と大家さんとの信頼関係が損なわれた程度によっては、 大家さんから厳重注意や契約解除ができる場合もありますので、 必要に応じて、管理会社、弁護士、司法書士や行政書士等に ご相談ください。 |
| 10 | トラブルの未然防止のために事前にできることはありますか。 | 「入居のしおり」を作成し、契約時に 理解を求めておくことがトラブルの未然 防止に有効です。 ※ ＱＲコード：「入居のしおり」サンプル ・ 外国人の方には、外国語によるお知らせ（貼り紙等）に よって生活ルールを周知することも有効です。 ・ 契約時に入居者の面談、連帯保証人への事前確認等を行い、 「入居者情報シート」を作成することは、トラブル防止や円滑 な解決等にも役立ちます。 |
| 11 | 入居者が家賃等を払えなくなった場合、どうすればよい ですか？ | 家賃滞納には早期の対応が重要で、まずは、原因等の把握 が望まれます。その内容によっては、各種支援を活用すること が滞納の解決に有効となります。 入居者が生活に困窮している様子がうかがえるようであれば、 生活困窮者自立支援制度をご紹介ください。そこから生活保護 制度等の必要な支援につながります。 また、連帯保証人がいれば連帯保証人に、家賃債務保証会社 を利用していれば保証会社にご連絡ください。 |
| 12 | 生活困窮者自立支援制度とは | 生活困窮者自立支援法に基づく生活困窮者のための支援制度で、生活 全般にわたる困りごとの相談窓口として、自立相談支援窓口が全国に設置さ れています。 離職等により住居を失った方や失うおそれのある方で、一定の要件を満た している場合、就職に向けた活動をすることなどを条件として、原則3ヶ月間、 家賃相当額を支給する「住居確保給付金」等の支援があります |
| 13 | 生活保護制度とは | 生活保護法に基づき、資産や能力等すべてを活用しても、なお生活に 困窮する方に対して、困窮の程度に応じて必要な保護を行い、健康で文化的 な最低限度の生活を保障し、その自立を助長する制度です。 生活保護の相談・申請窓口は、地域の福祉事務所です。 詳しくは、相談窓口へお問い合わせください。 |
| 14 | 生活保護受給者が家賃等を滞納した場合、どこに相談すれ ばよいですか。 | 現在、福祉事務所 から生活保護受給者に支給される住宅扶助費は、家賃を滞納をしている者には直接、福祉事務所から貸主等に支払うこととなっています。（住宅扶助費の代理納付制度） なお、個別の事情で滞納が発生した場合は、地域の福祉事務所へご相談ください。 |
| 15 | 入居者と連絡が取れない場合、どこに連絡すればよい ですか？ | まずは、緊急連絡先にご連絡ください。 緊急連絡先に連絡が取れず、早急な対応が必要と思われる 場合等には、警察や社会福祉協議会等にご連絡ください。 また、入居者が旅行や入院によって、長期にわたって不在に する場合もあるので、契約時に「１週間以上不在にする場合に は賃貸人や管理会社へ事前に通知すること」といった文書を 交わしておくことをおすすめします。 |
| 16 | 入居者が行方不明なので、居室内に入るときに注意することはありますか。 | 居室内での死亡が疑われるような場合でも、入居者の許可がなければ、 原則として、室内の確認はできません。住居侵入等の違法行為になる 可能性がありますので、室内の確認を行う場合には、必ず警察の立会いの もとで行うようにしてください。 |
| 17 | 行方不明の入居者との契約解除はできますか。 | 賃貸借契約の解除には、その意思表示が必要とされており、契約の 相手方が行方不明の場合には、「公示の方法」により意思表示をすることが できるとされています（民法第 98 条第１項）。 具体的には、裁判所での手続きなどが必要となりますので、弁護士、 司法書士や行政書士等にご相談ください。 |
| 18 | 単身の入居者が亡くなった場合、どうすればよいですか？ | 緊急連絡先、相続人や連帯保証人がいれば、ご連絡の上、 対応をお願いしてください。 単身の入居者で身寄りのない入居者の場合は、自治体がご遺体を引き取り、埋葬や火葬を 行うこととされていますので、自治体へご連絡ください（墓地、埋葬等に 関する法律第９条）。 |
| 19 | 相続人や連帯保証人のいない入居者が亡くなった場合、 残置物の処理や原状回復はどうすればよいですか？ | 残置物については、入居時の契約において、その処理に 関する条項を設けておくことが考えられます。 また、相続人のいない入居者の残置物については、関係法令 にのっとり、相続財産管理人の選任の申立て等を行うことと なり、一般的に、金銭的な価値があるものや入居者の関係者にとっては価値 があるものと、その他の生活ゴミ等 では扱いが異なってきます。 詳しくは、弁護士、司法書士や行政書士等にご相談ください。 なお、残置物処理や原状回復の費用については、入居者加入 の家財保険や家賃債務保証、賃貸人加入の損害保険等によって 補償される場合もあります。 ※ 家財保険等による補償内容は、商品によって異なりますので、お気を つけください。 |
| 20 | 入居者が亡くなった場合の残置物の処理に関して、事前に契約で工夫することができますか。 | 入居時の契約において、残置物の処理に関する条項を設けている事例が あります。条項の有効性については、契約が終了していることのほか、占有の状況等も踏まえる必要がありますので、残置物の処理を行う前に、 弁護士、司法書士や行政書士等にご相談ください。 |
| 21 | 入居者が亡くなった場合、残置物の処分はどうすればよいですか。 | 入居者が亡くなった場合、入居者の財産は相続人に継承されますので、 居室内の残置物の処理についても、相続人と相談をすることが必要となり ます（民法第 896 条）。 |
| 22 | 入居者が亡くなった場合、相続人がわからない場合はどうすればいいですか。 | ・ 相続人の存在が明らかでない場合、相続財産の扱いについては、家庭 裁判所による相続財産管理人の選任を経て、所定の手続きに従うことになり ますので、弁護士、司法書士や行政書士等への相談が必要です（民法第 951 ～959 条）。 ・ なお、公営住宅における単身入居者死亡後の残置物について、その対応 方針（案）が示されていますので、ご参考にしてください（p.103）。 |
| 23 | 契約者である入居者が亡くなった場合、契約の終了は どうすればよいですか？（相続人がいる場合） | 相続人がいれば、相続人とご相談ください。 相続人については契約時 にご確認いただくことが望まれます。 また、入居時の契約において、 一定の期間満了で契約が終了する定期建物賃貸借や、 サービス付き高齢者向け住宅等で利用されている契約者 が亡くなった時に契約が終了する終身建物賃貸借 といった制度を活用することも考えられます。 ※ 同居人がいて、住み続ける意思がある場合、契約名義の変更等が必要に なることがあります |
| 24 | 契約者である入居者が亡くなった場合、契約の終了は どうすればよいですか？（相続人がいない場合） | 相続人がいなければ、関係法令にのっとり、相続財産管理人 の選任の申立て等を行うことになりますが、そのような場合に は、実情に応じて、更新拒絶や解約申入れができますので、 詳しくは、弁護士、司法書士や行政書士等にご相談ください。 |
| 25 | 定期建物賃貸借とは | 定期建物賃貸借とは、契約で定めた期間が満了することによって、更新 されることなく、確定的に契約が終了する借地借家法に基づく制度です。 ただし、一定の期間として、「死亡時」等の不確定な期限を定めることは できません。したがって、入居者が亡くなったときに、直ちに契約が終了 することにはなりませんが、所要の手続きを経て、契約で定めた期間が 満了することで、相続人がいた場合でも、確定的に契約が終了することと なります。 |
| 26 | 契約者である入居者が亡くなった場合、同居人がいる場合 | 契約者である入居者の同居人が相続人である場合、通常、同居人は 賃借権を相続し、継続して使用することができますので、同居人に契約を 継続する意思があるかを確認して、契約名義の変更等を必要な手続きを 行ってください。 同居人が相続人でない場合については、同居人と契約者の関係や相続人の 有無といった状況を踏まえた判断が必要になりますので、弁護士、司法書士 や行政書士等への相談が必要です。 |
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